卖掉“老房子”
导读
壹 ||李建算了一笔账：2023 年与 2024 年两年间 ，老房子租金收入不足 20 万元 ，但因房价下跌导致的账面损失超过 150 万元 。此外，2025 年春节后租金降幅超 20% ，这让他下定决心卖房 。
贰 ||2024 年年中 ，李建将老房子委托中介挂牌，初始标价 580 万元 ，单价约 11 万元 / 平方米。当时小区均价略超 9 万元 / 平方米 ，他的挂牌价更多是为试探市场反应 。
叁 ||挂牌的老房子，超八成为一居室或两居室的小户型（面积低于 80 平方米），目标客群以预算有限的刚需为主 ，此类需求仅占市场总成交量的两成左右 。
3 月中旬 ，李建以 420 万元卖掉了某一线城市核心区的一套房龄近 30 年的房子，折合单价 7.9 万元 / 平方米。双方草签了合同 ，买方支付了定金 ，并约定在一个月内付清全款 。
李建介绍，2024 年以来 ，其所在小区房价从最高点的 12 万元 / 平方米跌至 8 万元 / 平方米 ，租金降幅超过 20%，加之学区房效应减弱 ，他选择卖掉这套曾带来稳定租金收入的老房子 。
随着房价波动和租金收益下滑 ，一线城市不少业主选择出售老旧房产。多位房地产中介人士向经济观察报透露，春节后 ，有一线城市二手房日均新增挂牌房源数量超过千套 ，其中大部分为房龄较长的老房子。
王东平是某一线城市一家中介门店的负责人 。他提到，今年以来，其所在中介平台的二手房挂牌房源中 ，房龄超过 20 年的老房子占比从五成升至六成左右 。
起因
李建毕业后进入一家金融公司工作 ，收入可观。2015 年结婚时，父母为他购置了这套核心区的老房子 。房子为一居室 ，设施老旧 ，但地段优越 。
2017 年，李建的孩子出生 ，母亲从老家赶来照顾。由于房子仅有一居室 ，李建的母亲和妻子住在卧室，李建在客厅搭床休息 。
考虑到孩子未来需要独立空间 ，李建与妻子决定换房 。2017 年底 ，他们购入一套期房。因首付款充足且交房尚有两年，夫妻收入也足以承担新房月供 ，李建没有出售老房子 。
2019 年 ，李建一家搬入新房，将老房子出租 。彼时房价与租金均处于上行期，老房子每年增值显著 ，租金收入还能补贴新房月供。这让他庆幸当初保留老房子的决定 。
2022 年下半年 ，老房子的价格达到历史峰值，小区成交价突破 11 万元 / 平方米 ，其房产估值一度高达 620 万元 。李建当时曾考虑出售 ，但因传闻小区即将改造，他期待改造后房价进一步上涨 ，最终未把卖房想法付诸行动。
2023 年末 ，小区房价开始下跌，至年底跌破 10 万元 / 平方米 ，2024 年成交价进一步下探至 9 万元 / 平方米以下。尽管 2024 年四季度价格趋稳 ，但李建担忧未来房价会继续下跌——周边部分小区的房价已跌至 6 万元 / 平方米 。
李建算了一笔账：2023 年与 2024 年两年间，老房子租金收入不足 20 万元 ，但因房价下跌导致的账面损失超过 150 万元 。此外 ，2025 年春节后租金降幅超 20%，这让他下定决心卖房。
另一个重要原因是，小区与周边次新房价格差距持续拉大 。自 2022 年高点至今 ，其老房子价格下跌约 3 万元 / 平方米 ，而周边次新房跌幅不足 2 万元 / 平方米 。
2024 年下半年，中央及地方开始大力推动 " 好房子 " 建设。李建意识到 ，尽管老房子地段优越 ，但户型差、采光不佳等短板使其竞争力远不及次新房 。未来，随着 " 好房子 " 供应增加 ，老房子的市场地位可能进一步削弱 。
李建称 ，尽管夫妻二人均未失业，但 2024 年收入大幅缩水 ，加之育儿开支攀升 ，新房月供压力日益加重。出售老房子提前偿还新房尾款，可以有效缓解家庭经济负担 。
卖房
2024 年年中 ，李建将老房子委托中介挂牌 ，初始标价 580 万元，单价约 11 万元 / 平方米 。当时小区均价略超 9 万元 / 平方米，他的挂牌价更多是为试探市场反应。
由于无人看房 ，李建多次下调价格 ，每次降幅 20 万至 30 万元 。至 2025 年初，小区房价已跌破 9 万元 / 平方米 ，其挂牌价随之降至 500 万元 。
2025 年春节后 ，李建与中介深入沟通。双方一致判断小区拆迁可能性极低，未来老房子将愈发难卖。李建承诺 ，若房子成交 ，将额外奖励中介 5 万至 10 万元 。
李建深知老房子的优劣势：地段与学区优势支撑其价格高于同类 " 老破小 "，但户型缺陷 、采光差与居住舒适性差的问题在学区效应减弱后愈发凸显 。
中介迅速找到意向买家 ，仅三次带看便进入议价环节。谈判过程异常艰难 ，李建期望 450 万元成交，而买家坚持 420 万元底价 。最终李建妥协 ，要求全款支付 ，买家爽快同意 。
李建于 2015 年以单价 4.5 万元 / 平方米购入这套老房子，未贷款，此次出售虽错过峰值 ，仍实现 180 万元溢价 ，叠加数年租金收益，总收益超 200 万元。
多数城市房价从 2015 年底开始上涨 ，2016 年前买房的业主 ，买入价相对较低，即便房价下降 ，出售房产仍有收益 ，但也有一部分房主没有李建幸运 。
2015 年前后，王涵在河北燕郊陆续全款投资三套房产 ，其中一套新房购入价为 1.5 万元 / 平方米 ，另两套二手房买得晚，价格分别为 1.7 万元 / 平方米和 1.9 万元 / 平方米 ，三套房市场价相差不大 。
2021 年王涵在北京换房 ，一度想卖掉燕郊的房子。但彼时燕郊房价已经腰斩，虽然不至于亏损，但减去税费 、中介费等成本 ，不会有太多盈利 ，他不甘心 。
2023 年初，王涵被裁员 ，北京房子的月供太高 ，他亏损出售北京房产后迁居燕郊，自住新房 ，两套老房一直出租 。
2024 年 ，燕郊房价开始分化。王涵一套房龄超过 20 年的老房子单价跌破万元；另一套 2007 年建成的房子价格在 1.1 万元 / 平方米左右；自住房价格在 1.3 万元 / 平方米左右 。他意识到价格分化还将继续，决定卖掉两套老房子 。
2025 年春节前后 ，王涵先后以单价约 9000 元 / 平方米和 1 万元 / 平方米售出两套老房 ，合计亏损逾百万元。三套房子原本价差不多，分化后价差越来越大 ，目前自住新房所在小区的成交价在 1.2 万元 / 平方米左右。
3 月 ，王涵向经济观察报记者称，当前燕郊次新房价格稳定在 1.2 万元 / 平方米左右，而其售出的超 20 年房龄老房所在的小区 ，最新成交价已不足 8000 元 / 平方米 。
挂牌
随着房地产市场供需格局转变 ，特别是 " 好房子 " 政策全面推行后，大量房产持有者意识到 ，市场分化将加速老旧房产尤其是非核心区老房子的贬值压力 。
2025 年春节后 ，王东平观察到，新增挂牌房源量显著攀升。此前每日新增挂牌量徘徊在 100 — 400 套 ，但节后单日新增量已突破千套 。
新增房源中 ，房龄超 20 年的老旧住宅占比超八成 。王东平称，其所在中介平台的挂牌房源中 ，20 年以上房龄的房产占比已从长期较稳定的 50% 升至近 60% ，且仍在持续增加。从成交结构看，次新房仍是当前二手房交易主力 。除个别学区房集中的区域外 ，多数区域房龄超 20 年的老房子成交占比仅维持在 30% 左右 。
王东平说 ，目前市场交易以置换需求为主，占比约八成。置换客户优先选择新房或次新房；部分购置老房子的置换需求聚焦于核心区大户型（三居室及以上）或优质学区房 。
挂牌的老房子，超八成为一居室或两居室的小户型（面积低于 80 平方米） ，目标客群以预算有限的刚需为主 ，此类需求仅占市场总成交量的两成左右 。
在王东平看来，核心区老房子有交通、教育 、医疗等配套优势 ，虽然价格下挫但抗跌性显著。非核心区尤其是郊区老房子面临更严峻的挑战 ，部分郊区新房单价已跌破两万元，老房子的价格则更低 。
王东平分析 ，决定房价的两个重要因素 ，一个是新旧维度，新房 、次新房和老房子的市场欢迎度逐渐递减；另一个是区位维度 ，核心区、非核心区 、郊区的受欢迎度同样呈递减趋势 。
在新市场格局下 ，各梯度价差持续扩大，尤其在低梯度市场中 ，供过于求将加速部分老房子资产价值缩水。
" 房产回归居住属性 ，仍是家庭核心资产。" 王东平表示，无论是将投资性老房子变现，还是置换自住的老房子 ，均源于家庭资产优化需求 。而这场由政策与市场合力推动的资产重构浪潮 ，刚刚拉开序幕 。
